天利广场投资课堂第一节_房产楼市_溧水论坛

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发表于：2013/11/8 16:23:51
来自：江苏

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今日溧水报联合天利广场共同推出天利广场投资课堂。小天博士在这里为大家就目前兴起的商铺投资热，进行专业解析。）

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由专业的商业管理公司统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的一定期限内，投资者能拿到每年高达8%左右的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。

可是，如果投资的额度，相当的比例都返还给了购房人，那么开发商的利润又在哪里呢？在这里，小天博士不得不提到，相对开发商而言，更加具备时代特色的模式：“发展商”。

开发商主要就是找项目，签地皮，办理相关手续和对楼盘进行建设等。发展商主要是负责楼盘推广和规模扩建等事务。开发商开发房地产是以销售为盈利模式，而发展商是以长期的租赁或投资收益为盈利模式的（一般都是商业地产），开发商是发展商的初级阶段，因为从长远来看，土地是升值的，投资或租赁收益才是最稳定的回报方式。

那么，在选购具备返租政策的商铺时，广大投资朋友又要注意哪些注意事项呢？

1、   注重回报年限：因为回报年限对投资者而言，意味着商铺未来运营的稳定性。收益稳定的同时，又不想太过操心的投资者，选择8-10年的返租年限是比较省心的。同时，在返租年限到期后，也可以选择继续采取返租的形式与商业管理公司进行合作。简单而言，就是俗称的“买铺防老”。

2、   商业定位清晰：未来商业的蓬勃发展，必然是专业经营某行业（包含该行业的上下游延伸产业）的专业型的卖场，更容易形成竞争优势。在这样的大型卖场里，消费者可以选择到更多的产品，更好的比较品牌与品牌之间的差异。同时，卖场又能统一提供售后保障。试想一下，谁选择商品的时候不会去一个距离并不算太远，可是品类齐全，品牌多样，售后有保障的商场去逛一逛呢。

3、   规避风险：这一点就要看发展商自持的比例了，相对而言自持比例在50%以上的项目，说明发展商对这个项目是具备决心和信心的，同时资金也是有保障的。那么对中小投资者而言，这个风险就相对要低很多，毕竟“背靠大树好乘凉”。

说了这么多，大家对“返租”应该有了一个相对比较理性的理解。最后，小天博士要提醒大家的是，做生意都是要讲究“双赢”才可能长久。返租的资金来源，一部分在销售售价里已经对发展商的这部分成本进行了支撑。作为发展商，考虑到自持部分的增值空间才是未来主要的利润来源，同时，市场对商铺的热度，对未来商铺的运营也是有举足轻重的作用。所以，一般而言，发展商在对自身的成本已经资金做出评估后，会给出一个对投资者而言，同样具备升值空间的销售价格，实现与市场的共赢。

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